房地產企業土地增值稅清算案例精講與營改增應對策略

【課程大綱】

**部分 房地產企業營改增后如何納稅？該關注哪些問題？

1. 建筑業、房地產業營改增納稅模式和現行營業稅政策有哪些不同？還會差額納稅嗎？ 

2. 營改增對建筑業、房地產業財務指標及凈利潤有何影響？如何評價稅負變化？

3. 營改增對建筑業、房地產業經營預算工作有何影響？現行預算體系會如何變化？

4. 營改增后房地產納稅義務發生時間有無變化？對于工程款結算有無影響？營改增對房地產建筑業資金管理提出了什么要求？

5. 房地產企業支付的土地出讓金是否有機會抵扣進項稅？

6. 房地產企業支付的為同獲得土地相關的各種費用是否有機會抵扣進項稅？

7. 房地產企業哪些紅線外支出可以在增值稅環節抵扣？

8. 房地產企業股權轉讓取得的土地怎么抵扣？

9. 房地產營改增后業主退房、折扣如何開具發票？

10. 營改增后，一級開發商是否仍然可以按凈額繳納增值稅？

11. 在拆遷補償安排下，回遷房產視同銷售并繳納增值稅？現金拆遷補償部分的增值稅處理？支付的土地出讓金是否有機會抵扣進項稅？

12. 項目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發票抬頭都是總公司，不是項目公司。在項目公司成立后，取得土地的相關支出是否能作為項目公司的成本？項目公司是否可以進行增值稅抵扣？

13. 預計房地產銷售、出租、建筑業稅率？征稅率？ 

14. 房地產企業預收賬款的處理及后期征稅處理？

15. 在進行房地產預售，收齊款項并繳納增值稅后，適用稅率？房產所發生的后續進項稅如何抵扣（在沒有后續銷項稅的情況下）？ 

16. 是否收到預售款時即產生銷項稅？收到意向金、定金是否產生納稅義務？

17. 對于銷售和出租新舊房產是否采用不同的增值稅政策？

18. 賣房贈冰箱、空調算不算混業經營？

19. 銷售/出租給公司和銷售/出租給個人，是否有不同的增值稅處理？ 

20. 賣方逾期交付商品房，支付利息、退款、違約金，增值稅如何處理？ 

21. 買方逾期付款，向其收取的利息或違約金，增值稅如何處理？ 

22. 轉讓在建工程增值稅如何處理？ 

23. 項目公司將開發產品轉作投資性物業，屬于視同銷售行為？進項稅如何抵扣？如果隨后又進行出售，銷項稅和進項稅又如何處理？

24. 將房產免費提供給酒店使用，營改增后是否有影響？

25. 房地產企業營改增后哪里是納稅地點？

26. 存量房產在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？ 

27. 營改增啟動時已開盤項目如何處理？同一開盤項目下的房產是否繳納不同類型的流轉稅？在工程建設期間營改增啟動，改革之前取得的進項稅有可能不再被允許抵扣，如何解決？

28. 營改增開始前，開發商與各服務方已經簽訂的長期合同（如與總承包商簽訂的建筑合同）在合同有效的項目期內增值稅如何處理？

29. 房地產企業應該辦理一般納稅人嗎？ 假如有增值稅業務是再設公司還是分賬核算？ 

30. 沒有營改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業務嗎？ 營改增后無處躲藏的現有贈送業務。

31. 房地產營改增后發生正常損耗、非正常損失如何處理？

32. 營改增后銷售舊設備、新設備該如何納稅？有無分別？

33. 營改增后銷售舊房、新房、在建房該如何納稅？

34. 營改增后自行出租開發產品該如何納稅？

第二部分 房地產企業土地增值稅清算稅務風險規避的50個問題

1. 年終結賬如何計提土地增值稅？計提的土地增值稅屬于欠繳稅款嗎？

2. 計提的土地增值稅能否稅前扣除？

3. 清算補繳的稅款能否稅前扣除？補繳稅款形成的虧損如何處理？

4. 清算所退稅款如何處理？

5. 如何確定房地產開發項目投資主體？

6. 項目開發如何確定清算項目和清算單位？

7. 小產權房征收土地增值稅嗎？未辦理過戶手續是否征收土地增值稅？

8. 土地增值稅清算產品類型二分三分還是四分？可否合并清算？

9. 土地增值稅清算預征率是多少？核定征收率是多少？哪個更合算？

10. 什么是普通標準住宅？規劃為普通標準住宅一定可以享有稅收優惠？

11. 以商業、工業、寫字樓立項，但以住宅形式出售的商住樓該如何清算？

12. 普通標準住宅如何運用定價策略？價格越高利潤會越高？

13. 地下車庫歸屬于住宅還是非住宅？是銷售還是出租？

14. 政府返還款可有納稅籌劃空間？

15. 車庫、車位要不要分攤土地成本？

16. 成本分攤方法有多少種？你可能用哪個？

17. 土地成本一定按照占地面積法分配嗎？

18. 層高系數法適用上有哪些限制？

19. 土地作為扣除項目成本如何確定?包括哪些內容？

20. 置換土地如何確定計稅基礎？

21. 拆遷補償費屬于取得土地使用權所支付的金額嗎？

22. 取得凈地所支付的拆遷補償費可否作為開發成本扣除？

23. 怎么理解納稅人投資政府土地改造項目不交營業稅土地增值稅政策？

24. 購置土地環節支付的“招標、拍賣、掛牌”傭金是否可以作為開發成本扣除？

25. 以土地投資如何會計和稅務處理？

26. 土地閑置費企業所得稅和土地增值稅處理有何區別？

27. 收購目標公司間接取得土地稅收有何問題？

28. 房地產股權轉讓該不該征收土地增值稅？

29. 合并分立方式取得土地如何納稅處理？

30. 項目規劃外所承建設施的支出可否在土地增值稅清算時進行扣除？

31. 房地產開發都可以加計扣除嗎？轉讓已經進入施工階段的在建工程，可否差額納稅？

32. 購買在建工程再轉讓可否差額納稅？購買半拉子工程開發形成產品再轉讓如何納稅？

33. 建安成本可隨意虛增嗎？

34. 會所、幼兒園、小學符合什么條件才可以作為公共配套設施成本？

35. 裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項目？

36. 售樓部費用可否作為土地增值稅扣除項目？

37. 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？？

38. 工程尾款掛在應付賬款上以保證工程質量，這些應付賬款可否計入開發成本？

39. 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？房地產企業應付賬款可否計入土地增值稅的開發成本扣除？

40. 捐贈、違約金、資產損失是否可以作為土地增值稅扣除項目？

41. 土地增值稅清算開發費用如何扣除？

42. 委托貸款利息支出屬于能提供金融機構證明嗎？

43. 房地產企業所支付的銀行顧問費是否可以據實作為土地增值稅清算扣除項目？

44. 房地產企業在全部使用自有資金情形下，房地產開發費用是按照扣除項目前兩項的5%計算還是按照扣除項目前兩項的10%計算？

45. 清算后再銷售房產稅率如何確定？

46. 土地增值稅清算后的后續支出是否可以追補確認為土地增值稅扣除項目？

47. 土地增值稅收入如何確定？

48. 房地產項目注銷虧損能否退稅？有多大可能性？

49. 房地產項目注銷所得是否要全部繳納所得稅？

50. 房地產項目注銷股東收回土地或房產是否繳納營業稅？

第三部分 現場交流