課程目標(biāo):

1、“產(chǎn)城分離“到”產(chǎn)城融合“政策模式下全球知名項目剖析

2、區(qū)域土地開發(fā)原理與國土空間規(guī)劃及標(biāo)桿案例分析;

3、土地一級開發(fā)實操核心環(huán)節(jié)、模式、風(fēng)險與流程案例分析

4、土地一二級聯(lián)動開發(fā)成本構(gòu)成、資金運(yùn)作與融資模式;

5、產(chǎn)業(yè)新城/園區(qū)與工業(yè)用地項目操盤模式分析

6、城市更新類項目全流程拆解與案例分析

7、萬科等標(biāo)桿房企及知名產(chǎn)城項目經(jīng)典案例全程分析

課程對象:

房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計副總、營銷副總;前期/拓展部門負(fù)責(zé)人、投資部門負(fù)責(zé)人、策劃部門負(fù)責(zé)人、設(shè)計部門負(fù)責(zé)人、營銷部門負(fù)責(zé)人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計、營銷等部門管理者。

課程時間:2天（6小時每天）

課程大綱:

第一天上午

六、從“產(chǎn)城分離“到”產(chǎn)城融合“

3、城市化、城鎮(zhèn)化與區(qū)域開發(fā)

從《雅典憲章》到《馬丘比丘憲章》，產(chǎn)城融合的基因沿革

具有中國特色的產(chǎn)城融合發(fā)展模式

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展瓶頸

產(chǎn)城融合——產(chǎn)業(yè)共生體

4、產(chǎn)城融合、城鎮(zhèn)化政策解析

5、世界知名產(chǎn)城項目案例分析

日本的經(jīng)驗

美國的經(jīng)驗

德國、英國的經(jīng)驗

七、區(qū)域開發(fā)與土地開發(fā)

1、區(qū)域開發(fā)概念及特點(diǎn)

2、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的差別、關(guān)系

3、區(qū)域開發(fā)與土地價值

八、土地開發(fā)基本原理

1、城市規(guī)劃的基本概念

2、土地規(guī)劃與開發(fā)流程

3、國土空間規(guī)劃

第一天下午

九、土地一級開發(fā)與流程管理

1、土地全生命周期；

2、土地開發(fā)的幾個環(huán)節(jié)

城市進(jìn)入性

區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設(shè)計

定位與規(guī)劃

區(qū)域運(yùn)作策略與土地營銷

區(qū)域增值

3、土地一級開發(fā)模式分析

全程運(yùn)營模式

主導(dǎo)整合模式

4、土地一級開發(fā)中風(fēng)險要素

成本控制風(fēng)險：收益路徑不清晰、成本控制不可控、政府誠信不可靠、市場實現(xiàn)不可行）

資金投入成本風(fēng)險：拆遷成本的不可控；政府成本的不可控（管理成本的不可控）；關(guān)鍵設(shè)施的假設(shè)成本不可控；開發(fā)周期的不可控。

規(guī)劃實現(xiàn)風(fēng)險：商業(yè)不可實現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)不可實現(xiàn)、公共設(shè)施不可實現(xiàn)、規(guī)劃導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)不可實現(xiàn)。

政策導(dǎo)向與市場風(fēng)險；

土地開發(fā)中的拆遷難題（拆賠比、安置、賠付方式及土地置換）；拆遷的成本、變化；拆遷風(fēng)險及控制。

增值收益分成實現(xiàn)風(fēng)險

土地財務(wù)管理制度帶來的風(fēng)險

規(guī)避一級開發(fā)收益風(fēng)險的模式探索

十、土地一二級聯(lián)動開發(fā)模式分析

1、模式簡介及優(yōu)勢分析

緩解政府資金壓力，提升片區(qū)開發(fā)效率

一二級相互促進(jìn)，增加企業(yè)盈利空間

2、一二級聯(lián)動開發(fā)投資分析

投資測算定義及組成

開發(fā)收益測算模型

開發(fā)成本測算實戰(zhàn)案例分析

3、一二級聯(lián)動開發(fā)策略建議

起步區(qū)域：二級反哺一級模式（案例分析）

發(fā)展區(qū)域：一二級互利模式（案例分析）

成熟區(qū)域：專享一級收益模式（案例分析）

第二天上午

十一、產(chǎn)業(yè)新城/園區(qū)項目操盤模式分析

1、產(chǎn)業(yè)新城項目勾地的底層邏輯

2、如何爭取新增指標(biāo)，落實開發(fā)利益

3、如何修改規(guī)劃及風(fēng)險要點(diǎn)，解決難點(diǎn)問題

4、如何解決拿地過程中遇到的土地風(fēng)險問題

5、一級開發(fā)控制二級土地的措施

6、二級開發(fā)與公共設(shè)施開發(fā)的互動性分析

十二、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型項目操盤模式分析

1、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型類型

2、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的政策引導(dǎo)

3、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的技術(shù)支撐

4、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的市場需求

5、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)是工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的前置條件

6、土地全生命周期管理是產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型的原則指引

7、控制性詳細(xì)規(guī)劃是產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型的實施基礎(chǔ)

8、產(chǎn)品設(shè)計是產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型的市場化驗證

第二天下午

十三、城市更新類項目操盤模式分析

1、城市更新與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的模式差異

前期投資工作重點(diǎn)

制定拆賠方案

2、城市更新項目操盤要點(diǎn)

城市更新項目的價值評估

經(jīng)濟(jì)測算及評價

3、不同開發(fā)視角的價值體系：城市更新的7中盈利模式

4、開發(fā)企業(yè)介入機(jī)會與土地獲取條件

5、城市更新項目開發(fā)階段解析：規(guī)劃時間和審批程序內(nèi)容把握，讓開發(fā)者精準(zhǔn)對接報批報建部門

6、開發(fā)指標(biāo)的博弈：“高處不勝寒”——容積率的困境

7、設(shè)計創(chuàng)造價值：誰是真正的業(yè)主？

8、公共利益與商業(yè)價值平衡：城市公共空間功能守恒

總結(jié)討論問答